部门解读
| 索引号： | 002564299/2020-00013 | 发文时间： | 2020-05-14 |
| 公开方式： | 主动公开 | 公开时限： | 长期公开 |
| 文件编号： | 湖建发〔2020〕26号 | 发布机构： | 市住房和城乡建设局 |
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湖建发〔2020〕26号
湖州市住房和城乡建设局关于下发
《关于加强湖州中心城市住宅小区物业
服务企业合同履约考核的实施意见》的通知
各区建设局，街道办事处，各有关单位：
现将《关于加强湖州中心城市住宅小区物业服务企业合同履约考核的实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
湖州市住房和城乡建设局
2020年5月14日
关于加强湖州中心城市住宅小区
物业服务企业合同履约考核的实施意见
为规范物业企业服务行为，加强住宅小区物业管理，提升城市基层治理现代化水平，打造宜居乐活的美好家园环境，根据《浙江省物业管理条例》《湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》《关于全面推进物业党建提升城市基层治理现代化水平的实施意见》等法规和文件，结合中心城市实际，制定本实施意见。
一、总体要求
紧紧围绕市委市政府持续打响“在湖州看见美丽中国”的城市品牌要求，坚持以人民为中心的发展理念，全力推进中心城市住宅小区物业管理。坚持目标导向、问题导向、效果导向，进一步深化“统一领导、属地管理、分级负责、条块结合、综合协调”的物业管理工作体制，构建权责明晰的考核机制，有序推进小区物业管理规范化、长效化。
二、考核范围和内容
（一）考核范围及对象
吴兴区、南浔区、南太湖新区行政区域内住宅小区物业管理服务。
（二）考核内容
物业服务合同涉及的各项服务内容，包括：房屋建筑、共用设施设备维护管理、环境卫生、市政绿化养护管理、公共秩序管理以及承担的红色物业、垃圾分类等工作。
三、考核组织和方法
（一）考核组织
考核工作由市建设局牵头负责，各区建设局组织初评。按照公平、公正、公开的原则，区建设局（比重占30%）、街道社区（比重占30%）、业委会（比重占40%）按照考核标准每季对区域内住宅小区物业管理服务进行考核赋分（无业委会由社区考核赋分）。
各区建设局取前十五名小区和后十五名住宅小区初评结果报送至市建设局，市建设局对初评结果进行复评，最终确定各区的前十名、后十名住宅小区。
（二）考核安排
每月各区建设局进行检查，并于每季末20日前向市建设局上报季度初评结果，市建设局复核考评后，于次月5日前予以公布。
（三）考核方法
结合日常掌握情况，通过现场查看、入户走访、台账资料查阅等形式开展。
四、督促整改
针对考核排名后十的住宅小区，由区建设局督促物业服务企业进行整改提升，整改应在1个月之内完成，并将整改情况上报至市建设局。市建设局对整改情况进行复核，对整改不到位的住宅小区项目进行通报批评。
五、考核结果运用
（一）将每季考核结果向社会公布，并通报给街道（乡镇）、社区、业主委员会、物业服务企业。
（二）按照考核结果对住宅小区项目进行表彰和通报批评。累计2次及以上考核排名前三或连续3次及以上考核排名前十的，优先考虑纳入年度市级优秀物业管理项目；连续2次考核排名后十的，将进行全市通报批评；连续3次考核排名后十且整改不及时、不到位的，建议业委会解除项目物业管理服务合同。
（三）将考核结果纳入物业服务企业信用评价体系，并同步推送至市公共信用信息平台。
（四）将考核结果与物业服务企业履约保证金挂钩，对多次考核前十的可全部或部分退还履约保证金，具体操作办法由各区建设局制定。
附件：1．湖州中心城市住宅小区物业管理服务考核标准
2．湖州中心城市住宅小区物业管理服务考核标准
（准物业性质住宅小区）
附件1
湖州中心城市住宅小区物业管理服务考核标准
类别 | 考核内容 | 扣分标准 | 分值 | 扣分描述 | 得分 | 备注 |
房屋建筑维护管理（25分） | 房屋主体 | 外墙脱落或渗水每处扣0.5分，屋面漏水每处扣0.5分（物业服务企业已履行工作职责并保存相关工作记录除外）。 | 5 | |||
道路管理 | 路面平整、无破损，路面坑洼或积水每处扣0.5分，硬铺砖破损每处扣0.3分；井盖无缺损无丢失，破损或丢失每处扣0.5分。 | 5 | ||||
管道畅通 | 小区内排水、排污管道畅通，做好日常养护，无堵塞外溢，发现一处不符合要求扣0.5分。 | 5 | ||||
装修管理 | 每发现一处新增违章搭建扣0.5分；每发现一处新增擅自改变房屋使用用途扣0.5分；每发现一处未按规定办理装修手续的扣0.5分（物业服务企业已履行工作职责并保存相关工作记录除外）；物业公司未劝阻、制止并及时上报违规装修的，每发现一处扣0.5分；物业公司未按服务标准进行装修巡查的每发现一户扣0.5分；挖机等设施设备进小区违章施工或承重墙破坏每处扣0.5分。 | 5 | ||||
其他管理 | 高空抛物相关宣传到位，没有相关宣传的扣0.5分，每发现一处高空抛物、坠物的扣0.5分；每发现一处飞线充电扣0.5分（物业服务企业已履行工作职责并保存相关工作记录除外）；每发现一处楼道堆积物扣0.5分；围墙每处破损的扣0.2分。 | 5 | ||||
共用设施设备维护管理 （25分） | 电梯管理 | 有维保合同、年检及时不过期、每月保养记录完善，每发现一处不符合要求的扣1分。 | 4 | |||
消防管理 | 消火栓及消防泵房等巡查记录完备、灭火器有效、消防报警控制器功能正常、水压正常、值班正常，每发现一处不符合要求的扣1分；消防通道畅通，每发现一处不符合的扣1分；消防投诉及报警处理及时，每发现一处不符合的扣1分(物业服务企业已及时将相关问题报告业委会、社区并履行工作职责，保存相关工作记录除外）。 | 8 | ||||
安防管理 | 监控、门禁、道闸系统正常使用，每发现一处使用不正常的扣0.5分 | 3 | ||||
公共照明完好 | 路灯、楼道灯等公共照明每低于合同约定的完好率一个百分点的扣0.5分。 | 5 | ||||
公用设施 | 宣传栏、广告栏、公共健身设施无损坏，若有损坏，及时向相关部门报备，若无及时处理的，发现一处扣0.5分。 | 2 | ||||
标识齐全规范 | 设施设备标志齐全、规范，责任人明确，每发现一处不符合的扣0.5分；对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，每发现一处不符合的扣0.5分。 | 3 | ||||
公共秩序维护管理（15分） | 保安巡查 | 按合同约定标准定期巡查，每发现一处漏巡的扣0.5分。 | 6 | |||
外来人员及车辆询问登记 | 对外来人员及车辆进行询问登记，未建立询问登记制度的扣2分，执行不严的扣1分。 | 2 | ||||
车辆管理 | 根据小区情况设置指示标志、规定车辆行驶路线，划定车辆停放区域，发现乱停车、毁绿停车等现象的，每一处扣0.5分；非机动车按要求停放，场地整洁，不符合要求的发现一处扣0.5分。 | 7 | ||||
环境卫生管理 （15分） | 环境卫生 | 小区内道路、绿化等公共部位有卫生死角、垃圾散落、杂物堆放，每发现一处扣0.5分；小区内建筑垃圾随意堆放、清运不及时，每发现一处扣0.5分；在楼道等公共部位饲养宠物、家禽，每发现一处扣0.5分。 | 8 | |||
小广告 | 每发现一处未经处理的小广告扣0.5分。 | 2 | ||||
垃圾处置 | 垃圾桶设置未符合要求，扣1分；垃圾桶外壁脏，明显未定期擦拭的每个扣0.5分；接驳点处脏乱差，扣1分，当天集中清运时间过后遗漏未清运的每个垃圾桶扣0.5分。 | 5 | ||||
绿化养护管理 （10分） | 泥土裸露 | 每发现一处（面积约1㎡以上）扣0.5分。 | 3 | |||
有明显杂草 | 未退化的草坪或灌木每发现一处（面积约1㎡以上）扣0.5分。 | 2 | ||||
修剪养护 | 明显的草坪、灌木修剪不及时的每处扣0.5分；每发现明显缺/死株及枯枝杂叶一处扣0.5分。 | 2 | ||||
毁绿种菜 | 公共绿化毁绿种菜每处扣0.5分。 | 3 | ||||
企业内部管理 （10分） | 人员管理 | 严格按照物业服务合同，配备符合数量的工作人员，少1人扣1分;年龄、专业水平按照物业服务合同配备，未符合要求的，发现1人，扣1分;特殊岗位人员少1人扣4分；着装规范、文明执勤、态度良好，每发现一处不符合情况扣0.5分。 | 6 | |||
制度、资料管理 | 建立标准合规的管理制度，并进行信息公开公示，未制定的扣0.5分，未公开的扣0.5分；每发现一项应该有但没有的档案资料扣0.5分。 | 2 | ||||
报修、投诉处理及时 | 每发现一次报修、投诉处理不及时扣0.5分；无报修、投诉记录的扣1分。 | 2 | ||||
合计 | 100 | |||||
加减分项 | 加分减分内容 | 加减分标准 | 分值 | |||
加分项 | 红色物业 | 积极配合街道（乡镇）、社区党组织工作，健全完善党建引领、议事协商、联动服务等制度机制，及时建立党组织，酌情加分。 | 5 | |||
垃圾分类 | 按规定实施垃圾分类各项工作，达到标杆小区或省级高标准示范小区，酌情加分。 | 10 | ||||
表扬 | 被市级各部门表扬的每次加3分，被区物业主管部门表扬的每次加2分，最高加5分 | 5 | ||||
减分项 | 通报批评 | 被市级各部门批评或被主要媒体负面报道的每次扣3分，被区物业主管部门通报批评的每次扣2分 | 5 | |||
安全事故 | 因未尽管理义务发生安全责任事故的，每次扣5分 | |||||
附件2
湖州中心城市住宅小区物业管理服务考核标准（准物业性质住宅小区）
类别 | 考核内容 | 扣分标准 | 分值 | 扣分描述 | 得分 | 备注 |
共用部位及共用设施设备维修管理（30分） | 共用部位 | 屋顶和外墙面漏水每处扣0.2分；楼梯间大面积破损每处扣0.2分；污水总管破损每处扣0.2分；共用供水管（总表至分户表）破损每处扣0.2分 | 5 | |||
道路管理 | 路面大面积破损、坑洼或积水每处扣0.5分；井盖无缺损无丢失，破损或丢失每处扣0.5分 | 5 | ||||
管道畅通 | 小区内排水、排污管道畅通，做好日常维护，无堵塞外溢，发现一处不符合要求扣0.5分 | 5 | ||||
安防管理 | 道闸系统正常使用，每发现一处使用不正常的扣0.5分 | 3 | ||||
公共照明完好 | 路灯、楼道灯等公共照明完好率达到95%及以上，每少一个百分点扣0.5分 | 5 | ||||
公用设施 | 宣传栏、广告栏、公共健身设施无损坏，若有损坏，及时向相关部门报备，若无及时处理的，发现一处扣0.5分 | 2 | ||||
标识齐全规范 | 对存在安全隐患的共用部位或共用设施设备要有明显警示标志和防范措施，每发现一处不符合的扣0.5分 | 3 | ||||
其他管理 | 高空抛物相关宣传到位，没有相关宣传的扣0.5分，每发现一处高空抛物、坠物的扣0.5分；每发现一处飞线充电扣0.5分（物业服务企业已履行工作职责并保存相关工作记录除外） | 2 | ||||
公共秩序维护管理（25分） | 秩序维护值勤（仅针对 封闭式小区） | 主入口24小时值勤，每发现一次脱岗、睡觉或从事与工作无关的行为扣0.5分 | 8 | |||
外来人员及车辆询问登记 | 对外来人员及车辆进行必要的询问登记，未建立询问登记制度的扣2分，执行不严的扣1分 | 5 | ||||
车辆管理（仅针对实施车辆管理的小区） | 根据小区情况设置指示标志、规定车辆行驶路线，划定车辆停放区域，发现乱停车、毁绿停车等现象的，每一处扣0.5分；非机动车按要求停放，场地整洁，不符合要求的发现一处扣0.5分 | 7 | ||||
装修管理 | 未劝阻、制止并及时上报违规装修的，每发现一处扣0.5分 | 5 | ||||
环境卫生管理 （30分） | 环境卫生 | 小区内道路、绿化、楼道等公共部位有卫生死角、垃圾散落、杂物堆放，每发现一处扣0.5分；小区内零星垃圾、建筑垃圾随意堆放、清运不及时，每发现一处扣0.5分；在楼道等公共部位饲养宠物、家禽，每发现一处扣0.5分 | 25 | |||
垃圾处置 | 垃圾桶设置未符合要求，扣1分；垃圾桶外壁脏，明显未定期擦拭的每个扣0.5分；接驳点处脏乱差，扣1分，当天集中清运时间过后遗漏未清运的每个垃圾桶扣0.5分 | 5 | ||||
绿化维护管理 （10分） | 有明显杂草 | 未退化的草坪或灌木每发现一处（面积约1㎡以上）扣0.5分 | 5 | |||
毁绿种菜 | 公共绿化毁绿种菜每处扣0.5分 | 2 | ||||
修剪维护 | 根据申报及时对树木等绿化进行修剪处理，因未及时处理造成投诉的，每次扣1分 | 3 | ||||
企业内部管理 （5分） | 人员管理 | 合理配备能达到服务标准的工作人员，着装规范、文明执勤、态度良好，每发现一处不符合情况扣0.2分 | 1 | |||
制度、资料管理 | 建立标准合规的管理制度，并进行信息公开公示，未制定的扣0.5分，未公开的扣0.5分；每发现一项应该有但没有的档案资料扣0.5分 | 2 | ||||
报修、投诉 处理及时 | 每发现一次报修、投诉处理不及时扣0.5分；无报修、投诉记录的扣1分 | 2 | ||||
合计 | 100 | |||||
加减分项 | 加分减分内容 | 加减分标准 | 分值 | |||
加分项 | 红色物业 | 积极配合街道（乡镇）、社区党组织工作，健全完善党建引领、议事协商、联动服务等制度机制，及时建立党组织，酌情加分。 | 5 | |||
垃圾分类 | 按规定实施垃圾分类各项工作，达到标杆小区或省级高标准示范小区，酌情加分。 | 10 | ||||
表扬 | 被市级各部门表扬的每次加3分，被区物业主管部门表扬的每次加2分，最高加5分 | 5 | ||||
减分项 | 通报批评 | 被市级各部门批评或被主要媒体负面报道的每次扣3分，被区物业主管部门通报批评的每次扣2分 | 5 | |||
安全事故 | 因未尽管理义务发生安全责任事故的，每次扣5分 | |||||
湖州市住房和城乡建设局办公室 2020年5月14日印发
《关于加强湖州中心城市住宅小区物业服务企业合同履约考核的实施意见》政策解读
一、起草背景
近年来，随着小区建设品质越来越高，人们对小区物业管理的要求日益提高。但从目前来看，部分物业服务企业存在履约不到位、管理不规范、质价不相符等问题，造成服务质量与业主需求存在较大差距。与此同时，属地街道（乡镇）、社区、业委会也反映对物业服务企业履职监管缺乏有效抓手。针对我市小区物业管理现状，有必要制定相关考核标准，对物业服务企业合同履约情况进行考核评价，积极推动小区物业管理 “从有没有向好不好”转变，全面提升小区居住环境。
二、起草依据
（一）有关法律法规：《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》；
（二）有关上级政策文件：《湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》（湖政办发〔2018〕59号）、《关于全面推进物业党建提升城市基层治理现代化水平的实施意见》（湖组通〔2020〕8号）。
三、起草过程
针对当前我市小区物业管理现状，我们于2020年3月份启动文件编制工作。文件于4月下旬起草完成，经局长办公会审议通过后，在局门户网站公开意见。根据反馈意见，经过进一步修改，形成了《关于加强湖州中心城市住宅小区物业服务企业合同履约考核的实施意见》。
四、主要内容
《实施意见》共分五部分，主要内容如下：
（一）总体要求。主要明确考核的目标要求。
（二）考核范围和内容。主要明确对吴兴区、南浔区、南太湖新区行政区域内住宅小区物业管理服务进行考核。
（三）考核组织和方法。主要明确由区建设局组织初评，市建设局进行复评，考核赋分占比为区建设局30%、街道社区30%、业委会40%（无业委会由社区考核赋分）。
（四）督促整改。主要明确考核排名后十小区应在1个月内完成整改，对整改不到位的将进行通报。
（五）考核结果运用。主要明确将按照考核结果进行表彰和通报批评，将考核结果纳入物业服务企业信用评价体系，并与物业服务企业履约保证金挂钩。
同时，《实施意见》附件明确了具体考核标准，其中市场化物业考核标准涉及房屋建筑维护管理（25分）、共用设施设备维护管理（25分）、公共秩序维护管理（15分）、环境卫生管理（15分）、绿化养护（10分）、企业内部管理（10分）；准物业小区考核标准涉及共用部位及共用设施设备维修管理（30分）、公共秩序维护管理（25分）、环境卫生管理（30分）、绿化维护管理（10分）、企业内部管理（5分），另两个考核标准均有红色物业、垃圾分类、表扬3项加分项和通报批评、安全事故2项减分项。
五、解读机关
《关于加强湖州中心城市住宅小区物业服务企业合同履约考核的实施意见》解读机关：湖州市住房和城乡建设局，联系电话：0572-2598170。