为广泛听取社会各界意见建议，切实提高规范性文件制定质量，现就《湖州市农村住房建设管理办法（征求意见稿）》公开征求意见。具体事项公告如下：

一、征求意见稿主要内容：本办法共五章二十七条，主要对规划和用地，申请和审批，建设和管理三个方面的事项做出规定

二、征求意见时间：2025年7月23日至2025年8月22日（共30天）

三、意见反馈方式：电子邮箱：2057200252@qq.com

书面信函：湖州市吴兴区莲花庄路137号市建设局6号楼1楼村镇处办公室，联系方式：许斌 13587215709

四、注意事项：个人反馈请注明姓名、身份证号及联系方式，单位反馈需加盖公章并附经办人信息

我们真诚期待您的宝贵意见！

附件：《湖州市农村住房建设管理办法（征求意见稿）》

湖州市住房和城乡建设局

2025年7月23日

湖州市农村住房建设管理办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为加强农村住房建设管理，明确相关部门职责，规范审批建设程序，提升农村特色风貌，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省农村住房建设管理办法》等有关要求，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内农村村民新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本办法。

本办法所称农村村民（以下简称村民），是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。

本办法所称农村住房，是指村民在其宅基地上建设的住宅房屋。

第三条 农村住房建设管理坚持规划先行、节约集约、一户一宅、户有所居、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

第四条 职责分工。

（一）住房和城乡建设主管部门负责农村住房建设综合监督管理和指导服务工作。

（二）农业农村主管部门负责制定完善宅基地用地标准、盘活闲置宅基地和闲置农房、做好村民建房资格审核等工作。

（三）自然资源和规划主管部门负责农村住房建设的用地审批、规划许可和不动产登记等相关工作。

（四）综合行政执法主管部门负责对辖区内违法违规建设农村住房的行为进行查处。

（五）其他有关部门按照各自职责，负责做好农村住房建设相关建设管理工作。

（六）乡（镇）人民政府、街道办事处负责建立健全对农村住房建设的常态化管理制度并加强监督检查，可以受区县人民政府及其有关部门的委托实施相关行政许可。

（七）村集体经济组织或村民委员会负责村民建房资格初审、材料报送等，制定符合本村实际的村规民约，加强日常管理。

第二章 规划和用地

第五条  编制乡镇国土空间总体规划、村庄规划时，应统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、乡村建设、防灾减灾、生态保护和历史文化传承、村民意愿等因素，依法合理安排宅基地用地规模和布局。

第六条  在符合国土空间规划和用途管制规则的前提下，优先利用原有宅基地、存量建设用地、空闲土地和荒废地，不得占用永久基本农田，须符合生态保护红线管控要求，不得使用省级以上生态公益林地，不得涉及各级文物保护单位的本体及保护区划，不得危害未定级不可移动文物的本体安全，禁止在已确认的地质灾害、山洪灾害等危险区范围内建房，不得占用高压输电廊道，须符合公路、铁路、各类工程管线规定的退让距离及河道防洪要求。

第七条 对各类历史文化名村、传统村落的村民建房，应按原有建筑肌理，村庄规划要求进行建设，宜采用白墙黛瓦、坡屋顶、马头墙等江南水乡建筑风格。

第八条  乡（镇）人民政府组织编制村庄规划。街道办事处管辖的位于城镇开发边界外的村庄，由街道办事处按照本条例规定组织编制村庄规划。

第九条 在充分保障村民宅基地合法权益的前提下，鼓励村集体经济组织和村民通过自营、出租、入股、合作等方式，盘活利用闲置宅基地和闲置住房，发展民宿、农家乐等乡村产业。

第十条 区县人民政府应当鼓励村民集聚建房，保障集聚点新增建设用地指标，完善公共配套基础设施，引导村民集中居住。

第十一条 县级农业农村主管部门负责组织开展县域内农村宅基地现状和年度村民住房建设用地需求统计调查工作；自然资源和规划主管部门负责村民住房建设用地需求计划保障工作。以县域为单位提出需要保障的村民住房建设用地年度计划指标需求，经省人民政府审核后报自然资源部确认。

第三章  申请和审批

第十二条 村民一户只能拥有一处宅基地，村民应严格按照批准面积和建房标准建设住房，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。

第十三条  村民宅基地用地面积标准如下：

（一）使用耕地的，最高不得超过一百二十五平方米；

（二）使用其他土地的，最高不得超过一百四十平方米；

（三）山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过一百六十平方米。

认定户的具体标准和分户的具体条件，以及农户可享受宅基地和公寓式住宅的具体标准与管理办法，由各区县人民政府按照国家和省有关规定结合当地实际制定。

第十四条 符合下列条件之一的，可以以家庭户为单位申请建房：

（一）旧房、危房、灾毁住房；

（二）具备分户申请宅基地条件的；

（三）因实施村庄整治工程和农村土地综合整治项目需搬迁的；

（四）因公共利益需要使用土地，对原有住房实施征收或搬迁新建的；

（五）其他符合法律、法规和规章规定情形的。

第十五条 有下列情形之一的，建房申请不予批准：

（一）以出租、出卖、赠与或其他形式转让房屋，以及将住房改作他用，再申请建房的；

（二）以现有家庭成员作为一户申请建房用地并被批准后，不具备分户申请宅基地条件而以户籍分户为由申请建房的；

（三）已批准由政府或集体供养的；

（四）以所有家庭成员对原有合法住房进行析产（其中一方已非本集体经济组织成员），不能拆除原有全部住房而申请建房的；

（五）申请建房户有违法用地、违法建筑未处理结案的；

（六）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

第十六条 建房审批实行“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”的审批制度。

（一）村民向户口所在地的村集体经济组织或者村民委员会提出建房书面申请，提交村集体经济组织、村民委员会讨论审核。

（二）经村集体经济组织、村民委员会讨论通过后予以公示，公示无异议的，向乡（镇）人民政府、街道办事处递交申请材料。

（三）乡（镇）人民政府、街道办事处重点审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、拟用地是否符合相关规划、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示、是否有农房设计方案等。符合条件的由乡（镇）人民政府、街道办事处核准并向申请人核发农村宅基地批准书和受托核发乡村建设规划许可证。在城镇建设用地范围内的村民建房，由自然资源主管部门或乡（镇）人民政府、街道办事处受托核发建设工程规划许可证。工程投资额在200万元以上（不含200万元）并且建筑面积在1000平方米以上（不含1000平方米）的建筑工程，还应当由住房和城乡建设主管部门核发建设工程施工许可证。

（四）乡（镇）人民政府、街道办事处自受理之日起至核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证（特定情形下核发建设工程规划许可证及建设工程施工许可证），合计不得超过30个工作日。

（五）涉及占农用地的，应当依照相关法律、法规办理有关审批手续。

（六）鼓励乡（镇）人民政府、街道办事处建立健全村民建房审批代办工作制度。

第四章  建设和管理

第十七条 新建、改建、扩建的一户一宅的自建房建筑层数不得超过三层（以下统称低层农村住房），建筑檐口高度不得超过十二米。架空层层高超过二百二十厘米的按一层计算。

第十八条 住房和城乡建设主管部门应组织编制适合当地实际情况、体现当地地域文化、传承当地建筑风貌的农村住房标准设计图集，免费提供村民选用。农村住房建设应同步设计、同步建设供水、电力、通信等管线设施，配建农村污水处理设施，包含化粪池、隔油池等，并确保接入农村生活污水处理系统。

第十九条 建设非低层农村住房的，建房村民应当委托建筑施工企业施工；建设低层农村住房的，也可以委托具有相应技能的乡村建设工匠施工。

乡（镇）人民政府、街道办事处及村民委员会应当引导村民参照农村住房建设施工合同示范文本与乡村建设工匠或者建筑施工企业签订书面合同，约定双方权利义务，明确施工安全和房屋质量责任。建筑施工企业或者农村建筑工匠对农村住房建设的施工质量和安全负责。

住房和城乡建设主管部门要充分利用职业院校和社会培训机构建立工匠培训基地和网络培训平台，对乡村建设工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，发放培训合格证书，并建立乡村建设工匠管理及信用档案。

第二十条 建房村民可以委托具有房屋建筑工程监理或者设计资质的单位，或者建筑、结构专业的注册监理人员对农村住房施工进行监理；建设低层农村住房的，也可以委托具有建筑、结构专业中级以上职称的监理人员进行监理。

第二十一条 在农村住房建设选址、现场放样、基槽验线、一层立模、竣工验收时，乡（镇）人民政府、街道办事处相关部门应到场并形成记录。

第二十二条 住房和城乡建设主管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处对农村住房施工质量和安全实施监督检查时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的个人和单位提供有关资料；

（二）进入农村住房施工现场进行检查；

（三）发现有影响农村住房质量安全的问题时，责令改正。 有关个人和单位应当支持、配合依法进行的监督检查，不得拒绝或者阻碍。

第二十三条 建筑施工企业、乡村建设工匠偷工减料、使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备，或者未采取安全施工措施、未及时发现和消除施工、消防等安全隐患的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正，处五千元以上三万元以下的罚款；情节严重的，由住房和城乡建设主管部门责令停止违法行为，处三万元以上十万元以下的罚款；造成农村住房质量不符合规定标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失。

第二十四条 村民建房完工后，乡（镇）人民政府、街道办事处组织相关部门进行验收，实地检查村民是否按照相关要求使用宅基地及建设住房等，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的村民，应及时向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第五章 附则

第二十五条 由乡镇以上地方人民政府或者村民委员会负责统一规划的村民聚居点的建设管理，依照国土空间总体规划管理、建设管理等有关法律、法规的规定执行。

第二十六条 各区县人民政府可以根据本办法制定本行政区域内农村住房建设具体管理办法或者实施细则。

第二十七条 本办法自2025年X月X日起施行。