为更好地实施《湖州市中心城区城市有机更新实施方案》，规范本市中心城区城市有机更新活动，建立规范、有序的长效更新机制，市建设局制定了《湖州市中心城区城市有机更新指导意见（试行）》，现将征求意见稿全文发布，征求公众意见，如有修改意见或建议请于2024年6月4日前以电话、电子邮件等方式反馈，为便于工作联系，请在修改意见或建议后附联系方式，单位请加盖公章。

公示时间：2024年5月27日至2024年6月27日。

联系人：盛峥，联系电话：0572- 203 7019，电子邮箱：1154627811@qq.com

     附件：1、湖州市中心城区城市有机更新指导意见（试行）

               2、湖州市中心城区城市有机更新指导意见起草说明

                         湖州市住房和城乡建设局

                                                                                  2024年5月27日

附件：

湖州市中心城区城市有机更新

指导意见（试行）

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 编制目的。实施城市有机更新，转变城市开发建设方式和经济增长方式，对提升城市品质、满足人民群众美好生活需要、推动城市高质量发展具有重要意义。为贯彻落实《湖州市中心城区城市有机更新实施方案》（以下简称《方案》），稳步推进本市中心城区城市有机更新活动，构建科学有序的长效更新机制，制定本意见。

第二条 主要内容。本意见所称城市有机更新是指对中心城区城市空间形态和功能布局进行整治优化，着力解决房屋安全隐患、公共服务短缺、功能布局混杂、文化魅力蒙尘、风貌形象残破、城市韧性不足等问题。

第二条 适用范围。本意见所指中心城区指城市建设用地集中分布区及其相关控制区域，具体包括由太湖、大钱港、沪渝高速、湖杭高速、沪苏湖高铁、302省道、妙西镇界、新104国道及吴兴-长兴行政边界围合的湖州主城区（含南太湖新区、湖州老城区和吴兴城区）。

第四条 工作原则。坚持以人为本，民生优先。坚持问题导向，体检先行。坚持“留改拆”并举，防止大拆大建。坚持系统谋划，集成推进。坚持稳中求进，以进促稳，先立后破。

第二章 工作机制

第五条 部门职责。中心城区城市有机更新行动工作专班（以下简称专班）及其相关成员单位，应当根据《方案》及本意见规定履行城市有机更新管理相关职责，有序推动城市有机更新工作。

第六条 组建专家委员会。成立城市有机更新行动专家委员会（以下简称专委会）。专委会由土地、规划、财政、建设、法律、文化等方面的专业人士组成，专委会按照工作规则，为更新行动计划、更新方案、疑难问题及重大事项的决策提供咨询意见。具体组成办法由市建设部门制定。

第七条 引入社区规划师。建立规划师进社区制度。推动社区规划师全过程参与城市有机更新，发挥社区规划师在更新过程中的技术咨询服务、引导公众参与、政策和方案宣讲解读等作用，促进群众与政府部门、相关更新主体的沟通，推动多方协商、共建共治。

第八条 开展城市体检。建立“一年一体检”的城市体检评估机制，科学查找、精准分析城市建设存在的问题短板，形成城市级体检评估报告。属地街道定期开展调查摸底，了解群众更新需求并及时反馈建设部门，为城市体检提供依据。城市体检评估的频次可根据上级主管部门的部署要求适时调整。

第九条 基本流程。城市有机更新应按照“开展体检评估-编制总体更新规划-划定城市有机更新单元（以下简称更新单元）-制定更新实施计划-按需编制更新单元（或更新项目）详细规划-推进更新项目实施”的工作闭环有序组织实施。

第三章 更新方式与模式

第十条 更新方式。城市有机更新可采取下列方式推动实施：

（一）保护修缮。指针对文化遗产、历史建筑、历史街区等，开展活态保护、活态利用、活态传承并对城市重要节点和区域开展风貌管控与整治提升。

（二）改造提升。指对于房屋主体结构安全的老旧居住区、城中村等既有建筑及等级较低或缺失的城市基础设施和公共服务设施，采取改建、加建、扩建、局部拆除、改变功能等一种或多种措施,对其进行改建完善。

（三）拆除重建。指对于存在严重安全隐患、业主(房屋所有权人)意愿强烈、建筑年久失修、严重影响城市整体发展格局的片区,通过整治提升或改建完善均无法满足城市发展需要的,拆除全部或大部分原有建筑,并按规划要求进行重新建设。

第十一条 更新模式。根据发起主体不同，城市有机更新可采取下列模式推动实施：

（一）政府发起。指由政府发起并投入资金和人力，根据经济社会发展和更新建设需要，在充分征求相关权利人意见后，依法依规对更新片区（或更新项目）进行规划设计、建设和运营的更新模式。

（二）市场发起。指由市场主体根据市场需求发起，经政府同意，在充分征求相关权利人意见后，依法依规对更新片区（或更新项目）进行投资并自行保障资金平衡的更新模式。

（三）自主更新。指在同一片区（或小区、幢）内的业主(房屋所有权人)按照相关规定,自发共同提出片区（或小区、幢）更新改造申请，自筹或部分自筹资金，委托有资质的单位进行规划设计、依法依规实施拆除重建或拆改结合的更新模式。

第四章 更新规划与计划

第十二条 制定依据。依据《湖州市国土空间总体规划（2021-2035年）》《湖州历史文化名城保护规划（2021-2035年）》和相关专项规划，同时结合政府工作报告中明确的建设任务等，依法依规开展编制工作。

第十三条 划定更新单元。由区人民政府初步划定，报中心城区城市有机更新行动工作专班办公室（以下简称专班办公室）审核通过后最终划定。更新单元的划定应遵循以下原则：

（一）严格落实国土空间规划相关要求，并做好与各类专项规划的衔接。

（二）充分考虑区域特征，尽可能将具有相似特征的区域划分至同一更新单元内，以便有针对性的制定更新方案。

（三）充分考虑基础设施条件，尽可能将具备相对完善基础设施的区域划分至同一个更新单元内，以便更好地推进更新工作。

（四）充分考虑社会经济状况，尽可能将社会经济状况相对接近的区域划分至同一更新单元内，以便更好地进行综合管理和服务。

（五）更新单元内可结合具体更新项目划分子单元。

第十四条 调整详细规划。更新单元内的更新方案涉及详细规划局调修编的，由详细规划组织编制主体会商实施主体，结合更新方案中的规划实施方案，按程序开展详细规划的优化调整工作。

第十五条 建立项目库。建立城市有机更新项目库（以下简称项目库），项目库中的更新项目（原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发等项目）可享受本意见规定的土地、规划、金融等政策激励。更新项目由市、区人民政府于每年报送实施计划时明确，是否纳入项目库须经专班办公室审核通过后，报市人民政府审批。项目库实行动态管理。

第十六条 编制实施计划。市、区人民政府确定更新单元内的具体更新项目，因地制宜创新探索新型开发建设模式，编制城市有机更新项目年度实施计划，经专班办公室审核通过后，报市人民政府审批。

实施计划应当包括更新单元内的具体项目、边界和规模、实施主体、投融资模式及资金平衡方案、进度安排等内容。实施计划每年申报一次。年度实施计划确需调整的，报专班办公室审核通过后调整。

第五章 更新项目的实施

第十七条 明确实施主体。实施主体由市、区人民政府通过“公开招标”“竞争性谈判”等方式公开遴选；也可由市、区人民政府指定并依法依规赋予相应职能。

第十八条 组织实施。市、区人民政府按照属地原则，分级推进本辖区内城市有机更新工作，督促、指导实施主体编制更新单元内重点片区或零星地块的实施方案，经本辖区内自然资源和规划、建设等主管部门论证通过后，会同属地街道共同推动该区域内相关权利人达成更新意愿，依法组织实施。

第十九条 设定规划条件。规划设计条件应当符合各级国土空间规划，充分衔接相关专项规划的管理要求，包括区域更新目标，开发强度、高度分区等要求，可预留弹性；以及公共服务设施、市政交通设施、公共空间、历史风貌保护等底线要求。

第二十条 编制实施方案。实施主体根据规划条件，结合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金平衡等方面因素编制实施方案。实施方案应当紧密结合城市发展战略定位和建设理念，坚持策划、设计、招商、运营一体化，优化资源配置，强化政策保障，实施一片提升一片，力求实现项目自身盈亏平衡或多项目盈亏平衡。

第二十一条 推进项目建设。实施方案经认定后，实施主体应根据实施方案依法依规，有序组织项目建设。实施过程中要注重公众参与，进行项目信息的公开公示，涉及拆除重建类项目要妥善安置涉及居民，听取和采纳相关权利人的意见，必要时举行项目听证会。

拆除重建类更新项目鼓励优先采用产权调换或房票的方式对业主(房屋所有权人)进行安置补偿，着重采用项目范围内新建的房屋作为安置房源。

第二十二条 鼓励自主更新。将公众参与贯穿于城市有机更新全过程，鼓励通过自主更新等模式进一步推动存量资源盘活，有效拉动经济增长，全面提升人居环境，实现共建共治共享。

房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区、老旧厂房、城中村等鼓励采用自主更新的模式推进，其中依法被鉴定为C级、D级危房的既有建筑原则上采用自主更新模式推进。

自主更新可按照以下程序和要求推进：

（一）提出项目申请。成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为自主更新工作的组织实施主体（以下简称自主更新实施主体）。若仅涉及单个业主的，可由单个业主作为自主更新实施主体。自主更新实施主体应就自主更新内容及方式广泛征求相关权利人的意见，持有关书面材料向所在街道（乡镇）提交申请。经属地政府审核通过后纳入更新计划。

（二）制定更新方案。纳入更新计划后，自主更新实施主体委托具有相应资质的单位编制更新方案，更新方案应当包括组织方案（明确项目建设代理方案和代理人）、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，并符合相关政策和条件。更新方案应当充分征求相关权利人意见后，按照《中华人民共和国民法典》有关规定，由业主（房屋所有权人）共同做出决定。

（三）组织审查审批。自主更新实施主体应持更新方案和业主决议等相关材料向辖区建设部门提交审查申请。辖区建设部门牵头组织发改、财政、自然资源和规划、公安、交通等有关部门和属地街道（乡镇）进行联合审查，并出具联合审查意见。各相关部门需要办理许可审批的，可根据联合审查意见使用浙江省投资在线审批监管平台3.0受理、办理相关许可审批手续。各相关部门应积极探索，结合自主更新要求优化流程，简化审批路径。

（四）开展施工建设。项目建设代理人持联合审查意见和图审合格的施工图纸等材料向辖区建设部门提出施工申请。辖区建设部门核发建筑工程施工许可证，并纳入工程质量安全监督程序。

施工图审查应按照特殊建设工程施工许可前审查，低风险工程免于审查，一般工程施工许可后审查的方式实行分类管理。

（五）组织联合验收。施工建设完成后，项目建设代理人按相关规定组织勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方主体验收。建设部门组织发改、财政、自然资源和规划、公安、交通等相关部门和属地街道（乡镇）开展联合验收。自主更新实施主体应加强施工过程监督并参与联合验收。联合验收通过并完成竣工验收备案后，业主（房屋所有权人）可按规定向不动产登记部门申请不动产登记。

采取自主更新模式实施的老旧小区改造项目，完工后应实行专业化物业管理，建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

第二十三条 践行绿色理念。更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经中央、省市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，鼓励使用建筑废弃物绿色再生产品。

鼓励更新项目按照绿色建筑标准规范进行规划设计、建设和运营管理。鼓励与未来社区建设、城镇老旧小区改造、农村危房改造等同步实施既有居住建筑节能改造。推广应用节能新技术与新产品，推动既有建筑用能设备能效提升，对于在节能降耗、绿色建筑技术应用成效显著的项目，给予一定的资金奖励并给于适当的政策倾斜。

第六章 政策保障

第二十四条 关于统筹开发。更新项目周边的边角地、夹心地、插花地等零星土地，不具备独立开发条件的，可以采取扩大用地的方式整体开发。进行整体开发的，主管部门应对其规划条件进行统筹研究。 

城中村改造项目土地四至范围在村集体建设用地基础上，可扩大至周边少量低效用地。允许通过在集体建设用地之间、集体与国有建设用地之间进行土地整合、置换等方式，促进区域统筹和成片开发。

第二十五条 关于消防要求。特定条件下的消防要求，可由相关部门制定差异化标准或管理要求。

（一）从事历史文化保护传承及特色风貌塑造类建设活动应当符合消防等有关技术标准和规范要求。确因历史风貌保护需要，无法达到规定标准和规范要求的，应当在不降低现有保护状况及消防条件的前提下，经专委会论证后，由消防主管部门会同相关部门商定后实施。

（二）实施危旧房整治，老旧小区（或城中村）改造的，应当确保消防安全，确因修缮、改扩建、重建需要，无法达到标准和规范要求的，应当在不降低现有消防条件的前提下，由实施主体制定相应的防火安全保障方案，经专委会论证后，由消防主管部门会同相关部门商定后实施。

第二十六条 关于多元融资。支持市属国有企业通过直接投资、市区联动组建项目公司、多项目盈亏平衡等方式依法依规参与城市有机更新。重大项目可采取投建管运一体化模式，引入社会资本参与。

按照市场运作，探索设立湖州市城市有机更新基金，充分发挥杠杆效应，广泛吸引更多社会资本参与湖州城市建设。

第二十七条 关于闲置资源利用。国资部门应当建立健全与国有企业参与城市有机更新活动相适应的国有资产监督管理与考核机制，将存量资产盘活工作纳入国有企业考核评价范畴。

鼓励国企事业单位将闲置房产用于发展保障性住房或提供给社区使用。推动国企事业单位向社区开放教育、文体等活动设施和停车场地，实现错时共享、资源利用最大化。

第二十八条 关于老旧小区自主更新。因改善居住条件需要，根据相关政策与条件，可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施，涉及相应详细规划调整的应依法调整。老旧小区自主更新项目可享受如下政策激励：

（一）在满足国家强制性规定的前提下，经征求有关相邻权利人意见，并经专委会论证通过后，新建建筑退让、间距、日照、绿地率、车位配比、交通出入等指标无法达到现行标准和规范的，可按不低于房屋建筑拆除前水平控制。

（二）容积率突破鼓励采用“一事一议”制度，在规划可承载条件下，市、区自然资源和规划部门可按照有关政策给予容积率奖励并且进行片区容积率统筹。

（三）新增的住宅面积（不包括原有住宅按套扩面面积）、服务设施面积，可通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方式用于冲抵建设成本。

（四）自主更新过程中涉及土地性质变更、土地价款补缴等具体事宜由自然资源和规划部门统筹认定。

（五）业主及其配偶可以申请使用其名下的住房公积金，申领细则由公积金管理部门另行制定。

第二十九条 关于以旧换新。坚持“市场为主、政府引导、鼓励先进、淘汰落后、标准引领、有序提升”的原则，重点在住宅电梯、供水供气、污水处理等领域分类推进建筑和市政基础设施设备更新。同时鼓励政府和房地产开发企业等通过收购、置换、补贴等多种方式开展针对既有住房的“以旧换新”，具体办法由建设部门另行制定。

第三十条 关于税费优惠。依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。

第七章 附则

第三十一条 市级有关部门按照本意见制定土地、建设、规划、不动产登记、财政、融资、税收优惠等有关配套文件。

第三十二条 本意见施行后，若中央、省出台的有关城市有机更新最新要求的，以中央、省最新要求为准。本意见相关条款由专班办公室负责解释。

第三十三条 本意见自2024年7月1日起施行，各区县可参照执行。

我局于2024年5月27日在湖州市建设局门户网站发布了关于征求《湖州市中心城区城市有机更新指导意见（试行）》（征求意见稿）意见的公告，进行网上公开征求意见，公示时间为2024年5月27日至6月4日，公示期间收到反馈意见19条，采纳11条，现将意见详情公布如下。

征求意见采纳情况汇总表