《湖州市人民政府办公室关于加强小区物业管理工作的实施意见》政策解读

一、制定背景

（一）政策背景

近几年来，我市城市化进程不断加快，小区规模不断扩大，小区物业管理体系日臻完善，物业管理服务行业实现较快发展，在完善小区治理、优化人居环境、提升城市品位中发挥了积极作用。但小区物业管理与人民日益增长的美好生活需要还存在一定的差距，还存在监管执法难到位、服务人员专业性不强、业主委员会履职缺位、业主自律意识不强等问题。

为解决物业管理上的问题、难点，全面提升我市物业管理水平，在《湖州市物业管理条例》未列入一类立法计划情况下，根据《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）、《中共浙江省委 浙江省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》（浙委发〔2018〕11号）、《中共湖州市委关于加强新时代城市基层党建工作的实施意见》（湖委发〔2018〕14号）和《住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号）文件精神和《浙江省物业管理条例》法规规定，有必要出台《关于加强小区物业管理工作的实施意见》，对我市现有的物业管理政策进行适当调整明确，坚持问题导向，理顺管理体制、完善工作机制，强化主体责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，建立健全“统一领导、属地管理、分级负责、条块结合、综合协调”的物业管理工作体制，有序推进小区规范化、长效化管理，进一步提升小区物业管理水平。

（二）目的意义

小区物业管理与人民群众生产生活息息相关，与社区治理、城市综合管理、经济社会发展等紧密联系，是社区治理的重要环节，事关民生的关键小事。一是加强小区物业管理，对物业进行专业化、精细化的维护保养，使物业保持良好的使用和运行状态，延长物业使用寿命，能有效促进物业保值增值，增加人民群众的新福祉。二是加强小区物业管理，通过绿化保洁，美化小区人居环境；通过秩序维护，纠正社会不良行为；通过人防技防，有效防范、处置突发事件，保障群众生命财产安全，能创建更加文明的城市环境。三是加强小区物业管理，充分挖掘物业服务业发展潜力，发挥带动就业、带动消费、带动增长的巨大潜能，能推动社会经济快速、高质量发展。

二、法律法规政策依据

（一）《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）；

（二）《中共浙江省委浙江省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》（浙委发〔2018〕11号）；

（三）《中共湖州市委关于加强新时代城市基层党建工作的实施意见》（湖委发〔2018〕14号）；

（四）《住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号）；

（五）《浙江省物业管理条例》。

三、政策措施

（一）主要内容

1.总体目标。明确强化物业管理各方主体责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，建立健全“统一领导、属地管理、分级负责、条块结合、综合协调”的物业管理工作体制。

2.基本原则。明确了加强小区物业管理遵循“属地管理，齐抓共管”、“分类管理，全面覆盖”、“市场主导，政策扶持”三条基本原则。

3.主要措施。提出了加强小区物业管理工作四个方面的主要措施：一是加强社区党组织领导下的业主自治。在建立社区党组织领导下的业主自治机制上，建立健全社区党组织领导下的社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，推行社区居（村）民委员会推荐符合条件的党员或社区居（村）民委员会成员按法定程序加入业主委员会。在规范业主委员会成立程序上，明确对因客观原因未能选举产生业主委员会的，在属地街道（乡镇）指导监督下社区居（村）民委员会代行业主委员会职责。在规范业主委员会行为上，明确社区居（村）民委员会对印章使用、财务管理予以监督，建立对小区业主委员会的监督考核制度。在规范物业管理经费使用上，明确严格规范小区公共收益资金管理，鼓励业主大会或业主委员会在街道（乡镇）开设小区公共收益资金账户，实行支出申报制度。在建立物业服务费交纳个人诚信机制上，明确物业服务费的拒交、欠交情况经属地街道（乡镇）调解认定后，纳入个人信用档案。党员干部、机关事业、国有企业单位职工欠交物业服务费的，由社区党组织报街道（乡镇）审核汇总后，函告所在单位党组织或上级党委组织部门。二是加强小区配套设施建设与维护管理。在落实小区承接查验制度上，明确物业服务企业重新选聘的，在业主委员会或社区居（村）民委员会监督下由原有物业服务企业与新选聘物业服务企业共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收，经属地街道（乡镇）核实确认后方可交付使用。在规范小区物业服务标准上，明确新建小区物业服务等级应按一级服务标准执行。非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业服务等级标准不得低于前期物业服务等级标准。在建立物业专项维修资金应急使用工作机制上，明确保修期满后发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，可经主管部门成立的专家组出具参考意见，业主委员会或社区居（村）民委员会可直接申请使用应急物业专项维修资金。在建立物业专项维修资金续筹机制上，明确续筹方式原则上在收取物业服务费时一并代为收取，连续收取的时间不超过2年。续筹方案按规定表决通过后对所有相关业主具有法律效力，业主拒不续筹经依法催缴仍不交纳的，经属地街道（乡镇）调解认定后纳入个人信用档案。三是加强物业服务的监督管理。在规范选聘物业服务企业的行为上，明确完善《湖州市前期物业管理招投标暂行办法》，推行和完善物业服务企业的履约保证金制度。推行业主委员会在业主大会授权下参照前期物业招投标方式选聘物业服务企业。在规范物业服务收费行为上，明确普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，已取消政府指导价的，由物业主管部门会同属地街道（乡镇）和开发建设单位，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准及相应的参考价。在建立物业服务企业动态考核制度上，明确县区物业主管部门要会同街道（乡镇）每年开展半年度、年度2次集中检查考核。物业服务企业履职不到位的，按规定列入物业服务企业信用信息管理及信用评价，与政策扶持、荣誉奖励、项目承接等直接挂钩。物业项目全部实行项目经理责任制，每名项目经理原则上不超过2个物业项目，管理非单个项目的物业建筑面积合计不得超过30万平方米。四是加强老旧小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区物业管理。明确鼓励老旧小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区引入物业服务企业实施专业化物业服务。对没有物业专项维修资金的老旧小区，各级人民政府落实政策性奖励措施，鼓励物业服务企业市场化运作参与老旧小区物业服务。

4.保障机制。提出了加强组织领导、明确职责分工、保障管理力量、加强督查考核和加强舆论宣传5个方面的保障措施。

（二）适用范围。

《实施意见》适用范围为湖州市行政区域。

（三）实施时间。

 自《实施意见》发布之日起施行。

四、解读机关

《实施意见》解读机关为：湖州市住房和城乡建设局

解读人：汤义平; 联系电话：2598096。