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为规范住宅物业项目管理服务，提升城市基层治理现代化水平，湖州市建设局根据《浙江省物业管理条例》《湖州市物业管理条例》等法规，结合中心城市实际，制定《湖州市住房和城乡建设局关于湖州中心城市住宅物业项目管理服务考评的实施意见（征求意见稿）》。现将《湖州市住房和城乡建设局关于湖州中心城市住宅物业项目管理服务考评的实施意见（征求意见稿）》予以公布，征求社会各界意见，征求意见期限：2024年4月15日至2024年4月23日。有意见或建议的，请在征求意见期限内以电子邮件、信函等方式反馈，并注明本人身份信息及联系方式，单位反馈意见需加盖公章。 联系电话：0572-2928501； 收件邮箱：hzwyjg@126.com； 收信地址：湖州市勤劳街222号红旗景都2号楼市房地产物业管理服务中心物业监管科。 特此公告。 附件：湖州市住房和城乡建设局关于湖州中心城市住宅物业项目管理服务考评的实施意见（征求意见稿） 湖州市住房和城乡建设局 2024年4月15日 附件 湖州市住房和城乡建设局关于湖州中心城市 住宅物业项目管理服务考评的实施意见 （征求意见稿） 为规范住宅物业项目管理服务，提升城市基层治理现代化水平，打造宜居乐活的美好家园环境，根据《浙江省物业管理条例》《湖州市物业管理条例》等法规，结合中心城市实际，制定本实施意见。 一、总体要求 紧紧围绕市委、市政府持续打响“在湖州看见美丽中国”的城市品牌要求，坚持以人民为中心的发展思想，全力推进中心城市住宅小区物业管理。坚持目标导向、问题导向、效果导向，进一步深化“统一领导、属地管理、分级负责、条块结合、综合协调”的物业管理工作体制，构建权责明晰的考核机制，有序推进小区物业管理规范化、长效化。 二、考评范围和内容 （一）考评范围及对象 吴兴区、南浔区、南太湖新区行政区域内住宅物业项目。 （二）考评内容 1.物业服务情况，主要包括内部管理（规章制度、档案管理）、安全巡查（防范）、绿化养护、环卫保洁、设施设备管理、房屋管理等内容。 2.企业信誉情况，主要包括依法经营（机构设立）、投诉信访、科学管理、企业创新、社会公益等内容。 3.专项行动及数字化推广等工作。 三、考评组织和方法 （一）考评组织 各区建设局综合考虑物业项目新老状况和物业服务等级及收费标准的差异制订分类物业项目清单（可以划分为A、B、C三类，A类为交付时间8年内且服务等级及收费标准较高的项目（多层0.8元/建筑平方米/月，小高层和高层1.6元/建筑平方米/月以上），C类为交付时间15年以上且收费标准较低的项目（多层0.55元/建筑平方米/月，小高层和高层1.2元/建筑平方米/月以下），B类为除A、C类外的其他项目），报市建设局备案，并抄送街道社区和业委会。分类物业项目清单制订后本年度内不再调整（见附1）。 考评工作由区建设局牵头，按照公平、公正、公开的原则，区建设局权重占比30%，着重评价物业企业的配合度及专项行动落实；街道社区权重占比35%，着重评价物业企业合同履约状况；业委会权重占比35%，综合业主评价提出物业企业服务不到位问题；市建设局综合抽查督查情况，提出意见。 （二）考评方法 通过现场查看、台账资料查阅等形式结合物业项目负责人工作汇报，按考评人权重进行考评赋分。物业项目管理服务中因违法犯罪被查处的和现场查看发现由于管理不到位存在安全隐患的情况实行一票否决。 （三）考评安排 1.区建设局组织月度考评，执行精细化考评标准（见附2），结合市建设局抽查督查情况汇总考评人权重赋分，形成考评得分汇总表（按得分值从高到低排序），并对物业项目作前十名和后十名排名，于每月10日前报市建设局，作为城市精细化建设管理工作排名参考依据。同时，将得分及排名抄送街道、社区和业委会。 2.市建设局督查相关中心工作并结合区建设局考评结果进行月度抽查，执行管理服务考评标准（见附3），并根据督查和抽查结果产生前十名和后十名作为湖州市城市精细化建设管理工作排名由市城管办予以通报。 四、督促整改 针对城市精细化建设管理工作排名靠后物业项目，由区建设局督促整改，整改应在1个月内完成，整改情况上报市建设局并在物业项目公示。 五、考评结果运用 （一）将考评结果纳入物业服务企业信用评价体系，并同步推送至市公共信用信息平台。 （二）城市精细化建设管理工作排名累计2次及以上考评排名前三或连续3次及以上考评排名前十的，优先纳入年度市级优秀项目评选。 （三）对多次区排名前十的物业项目可以全部或部分退还履约保证金，具体由各区建设局或街道办事处（乡镇人民政府）制定相关规定执行。项目管理情况纳入物业服务项目经理信用信息采集范围，按照《湖州市物业服务项目经理信用信息管理办法（试行）》等执行。 （四）城市精细化建设管理工作排名前十的物业服务企业和区考评排名前十的物业服务企业在物业管理招标评标中予以加分，具体按照《湖州市前期物业管理招标投标办法》第三十二条规定执行（区考评排名前十的按“通报表扬”情形执行），业主、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业的参照执行。 （五）发现物业服务企业违反物业服务合同约定、侵害业主共同利益的，建议业委会依法追究违约责任，同时与履约保证金扣罚相挂钩。 （六）城市精细化建设管理工作排名连续2次考评排名后十的物业项目，对项目经理进行全市通报批评；连续3次考评排名后十的物业项目，对物业服务企业相关负责人进行全市通报批评。连续3次考评排名后十名且整改不到位的或经街道办事处、物业主管部门2次督促拒不整改的，建议业委会按规定解除项目物业服务合同，对物业服务企业1年内参与的物业项目招投标（100分制）扣分不少于8分。 德清县、安吉县、长兴县行政区域内住宅物业项目管理服务考评可参照执行。 本实施意见自2024年5月1日起施行，《关于加强湖州中心城市住宅小区物业服务合同履约考核的实施意见》同时废止。 湖州市住房和城乡建设局 2024年4月 日
附1 湖州中心城市物业项目管理服务考评 A类（B类/C类）物业项目清单 序号 | 项目名称 | 物业服务费收费标准 （元/建筑平方米/月） | 项目交付年限 | 1 |
| 多层 |
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| 小高层和高层 |
| 2 |
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| …… |
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说明：1.A、B、C类物业项目清单按照相同格式分类填报； 2.高档住宅项目或含高档住宅项目，由区建设局综合评价后归类。
附2 湖州中心城市物业项目管理服务精细化考评标准（区考评） 评价标准 | 评价内容 | 考核分类 | 单次扣分值 | 最大扣分值 | 小区公共区域设施整齐、无损毁，道路无坑洼，无占绿、毁绿现象；环境卫生干净整洁，垃圾桶清洁、分类有序，楼道内无堆放物品，无饲养家禽、放养宠物现象；小区内机动车、“三小车”停放有序，不阻塞消防通道；落实房屋装修申报登记、备案制度，划定建筑垃圾堆放场所并及时清运，物业公司加强日常巡查、监管；划定专门区域，设置信报箱、E邮柜等必要的社区便民服务设施，由社区物业部门负责定期清洁维护。 | 小区房屋、附属构筑物外立面墙皮脱落、破损的；小区内部道路坑洼（大于0.5㎡）、破损的；大楼幢数、单元门牌号缺失或破损；楼道门缺失、破损、锈蚀等 | 个性指标 | 1.5 | 5 | 小区内排水设施、污水泵、化粪池、雨污分流器、截流井（提升泵）等雨污水设施不能正常运行或污水横溢 | 个性指标 | 0.5 | 4 | 小区内自来水管、燃气管道、热力管道等维护不到位、存在安全隐患的 | 共性指标 | 2 | 4 | 小区内绿地（篱）、树木被破坏，有占（毁）绿、种菜、停车、堆放等现象 | 个性指标 | 1.5 | 5 | 小区内环卫设施（公厕、垃圾箱、垃圾房、果壳箱等）缺失、破损、锈蚀等 | 个性指标 | 1 | 2 | 小区内厕所破损、渗漏、整体不清洁、严重异味 | 共性指标 | 1.5 | 4 | 小区内果壳箱、垃圾分类驿站垃圾满溢，未及时清理；箱体不整洁；周边有废弃物；地面有污水、油污及焚烧痕迹 | 共性指标 | 0.5 | 3 | 小区内有死树枯枝、空秃（大于1㎡）现象；绿化管养（修剪、除草）不到位 | 个性指标 | 1 | 5 | 小区内有散落垃圾、杂物堆放，水体干涸、不洁、黑臭、水面有漂浮物等 | 共性指标 | 0.5 | 3 | 小区内有散养家禽（畜）、焚烧垃圾（树叶）现象（痕迹） | 共性指标 | 1.5 | 3 | 居民小区未合理设置垃圾分类驿站，无垃圾房、棚等构筑物或遮挡措施；站内未安装视频监控、污水纳管、照明、盥洗等设施； | 共性指标 | 1.5 | 4 | 居民小区大件垃圾、园林垃圾、装修垃圾收集点等未按要求硬化场地；未对三类垃圾进行分区管理、混堆混放；站内垃圾满溢未及时清运 | 共性指标 | 1.5 | 4 | 居民小区主入口未设置“生活垃圾分类投放设施点位公告牌”；小区内生活垃圾宣传资料未及时更新，信息不准确；分类设施标识标志错误；分类督导员未引导居民垃圾分类 | 共性指标 | 1 | 3 | 居民小区未设置低价值可回收物回收点或张贴相应回收渠道公告 | 共性指标 | 1 | 2 | 小区内建筑（装潢）材料及垃圾临时堆放点未设明显标志的；建筑（装潢）材料及垃圾未袋装化或未设围护或未覆盖 | 共性指标 | 1 | 4 | 小区内有擅自张贴、涂写、悬（披）挂、刻画、晾晒现象 | 个性指标 | 0.5 | 4 | 小区内楼道乱堆放杂物的，乱拉电线充电 | 共性指标 | 0.5 | 5 | 小区内发现的动物尸体未及时清理 | 共性指标 | 1 | 2 | 小区内消防通道、消防登高平台被占用；消防标识线不清晰，消防设施破损、锈蚀 | 个性指标 | 1.5 | 5 | 小区内长期占道停放无人使用的车辆 | 共性指标 | 1 | 3 | 小区内宣传栏、公告栏、健身（游乐）、信报箱、景观灯（路灯）、监控、强弱电箱（柜）等设施破损、锈蚀、缺失、存在安全隐患等 | 个性指标 | 1 | 5 | 小区内未设置信报箱设施 | 个性指标 | 0.5 | 1 | 小区内广告、店招破损；擅自设置广告、店招、杆牌、灯箱 | 个性指标 | 0.5 | 3 | 小区内有乱设摊、流动摊贩、商铺占道经营（堆放） | 共性指标 | 0.5 | 3 | 小区内公共区域长期摆放无人使用的家具 | 共性指标 | 0.5 | 3 | 小区内未经许可在消防设施上擅自取水 | 共性指标 | 1 | 3 | 小区内未经许可擅自接管向公共区域排水 | 共性指标 | 1 | 3 | 未对违章搭建、破墙开门（窗）等违法行为查处的；小区内新增违法建筑，未及时制止、上报 | 个性指标 | 2.5 | 5 |
说明：1.根据物业项目分类（A类、B类、C类），考核评价内容分为共性指标和个性指标，其中，共性指标，所有物业项目考核扣分标准一致；个性指标，按照A类物业项目发现一处扣一次，B类物业项目发现两处扣一次，C类物业项目发现三处扣一次的标准考评。 2.上述标准中涉及存在安全隐患的实行一票否决，本次考评分归零。
附3 湖州中心城市物业项目管理服务考评标准（市考评） 服务类别 | 服务分项 | 考评标准 | 单次扣分值 | 最大扣分值 | 一、房屋及其他建筑管理 | 房屋共有部位 | 内、外墙的墙面砖、干挂石材、粉刷层无掉落及掉落隐患，墙面无污渍；室内过道、场地、配套用房无渗漏水现象；无私设管道排水现象。 | 1.5 | 10 | 道路及场地 | 地面平整，无破损、无坑洼积水（小于0.5㎡）；地面涂装及铺装保持完好；井盖无破损、无缺失，并处关闭状态。 | 1 | 5 | 房屋装修管理 | 业主装修手续办理齐全；共有道路及场地无装修材料落地；建筑垃圾堆放区设置围挡，并有防扬尘措施，建筑垃圾定时清运，不对业主生活造成不便；对违规、违约装修行为及时劝阻或报有关部门处理，处理过程留存书面依据。 | 1 | 5 | 二、共有设施设备管理 | 消防 | 消防年检报告、维保合同、维保记录齐全；消控机房安全用具配置齐全，室内整洁，值班人员按规定持证上岗，消防主机工作正常，无故障点，记录齐全；消防泵房安全用具配置齐全，室内整洁，设备保养到位，保养及测试记录齐全；消防水压正常、消防泵及风机启动正常，所有设备均处工作状态；楼道消防箱点检到位，灭火器压力正常，按规定年检及更换；微型消防站防毒面具不过期。 | 2 | 12 | 电梯 | 电梯维保合同、维保记录齐全；电梯运行无异响，光幕工作正常（不夹人），轿厢标识齐全，五方通话畅通；电梯机房整洁，安全用具及降温设备配置齐全。 | 2 | 8 | 其它 | 雨水、废水、污水管道无阻塞外溢，泵体工作正常；监控画面正常；高压配电房安全用具及绝缘四件套配置齐全，绝缘四件套年检不过期，七氟丙烷气体灭火器处于工作状态；道闸和门禁使用正常；景观及健身设施保养到位。 | 1 | 5 | 三、环境维护 | 保洁 | 室内、外地面、灯具，门窗（橱窗、宣传栏），垃圾桶，电梯轿厢等共用设备保持清洁；绿化带无白色垃圾，水系清澈；接驳点无散落垃圾；墙面无零星小广告；公共区域无饲养家禽、宠物等行为；消杀季节消杀工作到位。 | 1.5 | 10 | 绿化 | 无毁绿停车、毁绿种菜现象；绿化带内无泥土裸露，树木无晾晒；无死树枯枝、空秃（小于1㎡）现象，绿化生长旺盛、修剪到位，病虫害防治及时，枯死绿植补种及时。 | 1 | 6 | 标识及警示 | 各类导示、告知、警示标识配置齐全或根据需要设置。 | 1 | 4 | 四、秩序维护 | 日常巡查 | 按设定的巡更线路及时间巡查，每点必到；进出人员、车辆、物品询问管理到位；妥善处理突发事件，记录齐全。 | 1 | 5 | 车辆停放 | 车辆按约定停放，无乱停放现象；充电桩设置合理，不产生安全隐患；对乱停放车辆及时劝阻，并有书面记录。 | 1.5 | 10 | 安全管理 | 无“飞线充电”现象；无占用消防登高平台行为，消防疏散通道畅通，无车辆及物品阻塞；高空抛物相关宣传到位；楼道内无堆积物产生（特别是易燃易爆物品）。 | 2 | 10 | 五、内部管理 | 人员及场所 | 工作人员着装规范、仪表端庄、服务热情；特殊工种持证上岗；办公场所、门卫室、工具房、活动房整洁。 | 1 | 2 | 资料及档案 | 管理资料及各类档案齐全，可实现随时调阅。 | 3 | 3 | 培训及预案 | 每年制订培训及应急预案演练，效果明显，记录齐全。 | 3 | 3 | 信息公示 | 服务费收费标准及公共收益等信息按规定公示。 | 2 | 2 |
说明：1.根据物业项目分类（A类、B类、C类），考核评价内容分为共性指标和个性指标，其中，共性指标，所有物业项目考核扣分标准一致；个性指标，按照A类物业项目发现一处扣一次，B类物业项目发现两处扣一次，C类物业项目发现三处扣一次的标准考评。 2.上述标准中涉及存在安全隐患的实行一票否决，本次考评分归零。
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