经研究，决定对《湖州市人民政府办公室关于印发<湖州市中心城市物业专项维修资金管理实施细则><湖州市中心城市物业保修金管理实施细则><湖州市中心城市物业区域相关共有设施设备管理实施细则>的通知》（湖政办发〔2008〕42号）内容进行修订完善，现将《湖州市中心城市物业专项维修资金管理实施办法（征求意见稿）》、《湖州市中心城市物业保修金管理实施办法（征求意见稿）》予以公布，征求社会各界意见，征求意见期限：2024年4月11日至2024年4月19日。有意见或建议的，请在征求意见期限内以传真、电子邮件、信函等方式反馈，并注明本人身份信息及联系方式，单位反馈意见需加盖公章。

 联系电话：0572-2559810；

收件邮箱：985836224@qq.com；

收信地址：湖州市勤劳街222号红旗景都2号楼市房地产物业管理服务中心资金（财务）管理科。

特此公告。

附件：1.湖州市中心城市物业专项维修资金管理实施办

法（征求意见稿）

2. 湖州市中心城市物业保修金管理实施办法

（征求意见稿）

湖州市住房和城乡建设局

2024年4月11日

附件1

湖州市中心城市物业专项维修资金管理实施办法

（征求意见稿）

第一条  为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》、《湖州市物业管理条例》，结合本市实际，特制订本实施办法。

第二条  本实施办法适用于湖州市中心城市范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称的物业专项维修资金，是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备，不属于本办法所称的物业共有部分、共有设施设备。

第三条  市、区物业主管部门明确物业专项维修资金管理机构，具体负责各自管辖区域内物业专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

乡镇人民政府、街道办事处负责对本辖区物业专项维修资金的使用进行监督管理，并协助物业专项维修资金管理机构开展物业专项维修资金交存相关工作。

居(村）民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处开展物业管理相关工作。

第四条  一个物业管理区域内有两个以上独立业主的新建物业，应当设立物业专项维修资金。中心城市范围内开发建设的商品房(含住宅、办公、商业营业用房等)、拆迁安置用房、经济适用房、廉租住房等，均应缴纳物业专项维修资金。未售出和不可销售物业的专项维修资金由建设单位交存，并建立分户账。

第五条  一个物业管理区域内仅有一个独立业主的，可以自愿设立物业专项维修资金。

物业管理区域由一个独立业主申请登记为两个以上独立业主的，由申请转移登记时的房屋所有权人按照登记申请时首期物业专项维修资金的交存标准，在办理登记前一次性交存物业专项维修资金。

第六条  业主经业主大会决定对物业专项维修资金实行业主自主管理的，应具备下列条件：

1.经公证机关公证的该物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意由业主委员会管理的决议和业主签名清单；

2.经公证机关公证的业主委员会全体成员同意管理物业专项维修资金，并承担资金管理安全法律责任的声明；

3.已在本市已建立物业专项维修资金实时查询系统的商业银行开设资金管理专户，并与银行签订了资金管理协议。

第七条  新建物业首期物业专项维修资金，由业主按照所拥有物业的产权面积交存。中心城市范围内本实施办法施行前已取得《商品房预售许可证》和已竣工销售的物业按原标准交存，本实施办法施行后同一物业管理区域内首次申请《商品房预售许可证》和竣工未开始销售的物业专项维修资金交存标准为：不带电梯的多层物业50元/㎡，带电梯的多层、小高层、地下室（半地下室）等物业75元/㎡，高层物业100元/㎡（多层是指地上结构最高层数为6层以下（含6层）的建筑；小高层是指地上结构最高层数为7层以上（含7层）11层以下（含11层）的建筑；高层是指地上结构最高层数为11层以上的建筑）。今后交存标准的调整，由市物业管理主管部门会同市财政部门和市价格主管部门根据中心城市房屋建筑安装工程平均造价的变化情况，定期测算公布。

第八条  公有住房出售后按规定归集的维修基金，由物业专项维修资金管理机构统一管理，专户存储，专款专用。

第九条  新建物业首次交存物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在建设项目竣工验收备案之前，按照本实施办法第七条的规定交存物业专项维修资金。

第十条  实行业主自主管理物业专项维修资金的，业主大会必须形成决议，其决议应包括以下内容：

1.物业管理区域内维修资金使用管理制度、应急支取预案；

2.以业主委员会的名义开设本物业管理区域的维修资金账户；

3.明确业主委员会是本物业管理区域维修资金账号日常管理人；

4.确定业主委员会主任、副主任是维修资金账户的责任人；

5.物业专项维修资金无法保值增值或导致资金流失的解决方案；

6.物业专项维修资金的使用方案和使用程序；

7.建立分户账；

8.确定已建立实时查询系统的资金存储银行；

9.其他有关维修资金的决议事项。

上述决议内容须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由业主大会出具相关书面决定，报所在地市、区物业管理主管部门备案，并通知所在地市、区物业维修资金管理机构。

市、区物业专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，将该物业管理区域物业专项维修资金本息划入存储银行指定账户，有关账册移交业主委员会。

第十一条  由市、区物业维修资金管理机构管理的，应当按有关规定在已建立实时查询系统的商业银行开立专户，并签订资金管理协议，专项储存维修资金，以物业区域为管理单位，以幢为单位设账，并按房号等设分户账。专户管理银行应按协议建立实时查询系统，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询，并定期向物业管理主管部门、物业专项维修资金管理机构发送物业专项维修资金对账单。

第十二条  根据维修资金使用方案实施，物业专项维修资金不足支付维修费用或使用后物业管理区域内有一幢以上物业的业主分户账不足首期专项维修资金缴存额的30%时，实施物业管理且已成立业主大会的，由业主大会制定续交方案；未实施物业管理或未成立业主大会的，由居（村）民委员会会同相关业主制定续交方案。续交方案需经相关物业区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过四分之三的业主且参与表决人数过四分之三的业主同意。续交后的专项维修资金余额不得低于按当年政府公布的缴交标准计算的专项维修资金额度。续交的物业专项维修资金由房屋所有权人缴交。

未使用房屋的所有权人也应当续交物业专项维修资金。

物业专项维修资金的具体续交工作可由业主委员会或由业主委员会委托物业服务企业实施。业主委员会或其委托的物业服务企业应当及时将续交的专项维修资金移交相应的管理机构。

未实施物业管理或未成立业主委员会的小区，物业专项维修资金的续交工作由所在居（村）民委员会负责。

物业专项维修资金管理机构收到续交的物业专项维修资金后，应当出具凭证，并负责在物业管理区域内公告。

第十三条  物业管理区域内保修期限满后，共有部分1000元以上、共有设施设备3000元以上的维修、更新和改造费用，可在物业专项维修资金中列支，不同性质的部位或设施设备的维修不能归并为单体项目工程。物业服务合同另有约定的，从其约定。

保修期限自建设单位代交物业专项维修资金之日起计算。

第十四条  物业专项维修资金的支出由相关业主按照其物业产权面积的比例按以下原则分摊：

1.涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由该区域全体业主按产权面积所占比例分摊，在该区域全体业主的专项维修资金账户中列支。

2.涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由涉及的相关业主按产权面积所占比例分摊，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

第十五条  设立应急备用金，标准为首期交存维修资金总额的百分之十。

发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，物业服务人或者业主委员会应当立即组织应急维修：

（一）消防设施故障；

（二）电梯故障；

（三）水箱（池）故障；

（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险的；

（五）屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用的；

（六）专用排水设施严重损坏的；

（七）其他紧急情况。

发生前款所列紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金对共有部分进行维修、更新和改造的，维修方案（含维修内容、施工单位、工程预算书等）经业主委员会、居（村）民委员会审核，并经街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居（村）民委员会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金。

工程完工后，街道办事处、乡镇人民政府应当及时确认工程完成情况，并将确认后相关维修方案和工程完成情况报区、县（市）市场监管、消防救援、城乡建设、房产等相应主管部门备案，由相应主管部门对工程完成情况进行监督检查。

紧急情况下维修资金使用金额不得超过首期交存额的百分之十。申请使用符合条件的，应当及时拨付。应急备用金使用后，业主委员会和居（村）民委员会应及时提供工程决算、工程质量验收合格证明和使用应急维修资金涉及区域业主名册，办理分摊核销手续，经维修资金管理机构审核后补足应急备用金。

第十六条  申请划拨物业维修资金，须提供以下材料：

1.物业专项维修资金划拨申请表（街道办事处负责最终的审核确认）；

2.物业专项维修资金使用方案（使用物业专项维修资金的，应当由维修区域内涉及业主专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；改建、重建建筑物及其附属设施的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；应急维修除外）。

3.业主委员会或居（村）民委员会与施工单位签订的施工合同；

4.物业专项维修资金列支范围的业主名册；

5.经业主委员会或居（村）民委员会审核的资金使用预算书；

6.经办人身份证复印件（原件校验）；

7.其他应提供的资料（如：市场监管、消防救援、城乡建设、房产等相关主管部门备案意见等）。

业主委员会或居（村）民委员会应将物业专项维修资金的使用方案、施工项目及其预决算等及时在相关区域内公示，告知全体业主。

第十七条  物业专项维修资金管理机构根据申请进行审核，并按以下原则划拨维修资金：

1.金额在5万元以下的，项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会或居（村）民委员会出具审核同意的工程决算单、工程质量验收证明、公示材料，物业专项维修资金管理机构一次性将维修资金划转至申请单位；

2.申请金额在5万元以上的，由物业专项维修资金管理机构按合同约定的支付方式分期拨付，但最高不超过核准使用额度的70%；项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会或居（村）民委员会出具工程质量验收证明，物业专项维修资金管理机构委托专业审计机构审核后，将维修资金尾款划转至申请单位；

3.项目竣工后，结算金额超过预算金额的，其超过部分由业主委员会或居（村）民委员会出具情况说明，提供经维修区域内涉及业主同意签名清单（使用物业专项维修资金的，应当由维修区域内涉及业主专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；改建、重建建筑物及其附属设施的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意），物业专项维修资金管理机构才能划拨超过部分的资金，但超过部分不能高于预算金额的10%。

 第十八条  下列资金应当转入物业专项维修资金：

（一）物业专项维修资金规定的存储净利息；

（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值净收益；

（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；

（四）共有设施设备报废后回收的残值；

（五）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；

（六）其他按规定转入的资金。

第十九条  除《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定的使用用途外，任何人不得将专项维修资金出借，不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用于专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第二十条  物业专项维修资金的监督管理等应符合《浙江省物业专项维修资金管理办法》的规定。

第二十一条  三县物业专项维修资金管理可参照执行。

第二十二条  本实施办法由湖州市住房和城乡建设局负责解释，自公布之日起30日后施行。待市人民政府办公室发文后，原《湖州市人民政府办公室关于印发<湖州市中心城市物业专项维修资金管理实施细则><湖州市中心城市物业保修金管理实施细则><湖州市中心城市物业区域相关共有设施设备管理实施细则>的通知》（湖政办发〔2008〕42号）同时废止。

附件2

湖州市中心城市物业保修金管理实施办法

（征求意见稿）

第一条  为了加强物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》、《湖州市物业管理条例》，结合本市实际，特制定本实施办法。

第二条  本实施办法适用于湖州市中心城市范围内新建用于销售物业保修金（以下简称保修金）的交存、使用、退还、管理和监督。

第三条  市、区物业主管部门应当建立健全保修金管理制度，并指定机构负责各自管辖区域内物业保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。已有专项维修资金管理机构的，由该机构负责保修金的日常管理工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府和居（村）民委会协助物业主管部门做好保修金的监管工作。

相关质量监督管理部门负责物业保修期内质量问题的监管，并督促建设单位承担保修责任。

市、区物业保修金管理机构应当按有关规定在商业银行开立专户，专项储存保修金，以物业区域为管理单位设账管理。

第四条  本实施办法发布后竣工的涉及销售的整个物业，建设单位均应当按照本办法的规定交纳保修金。

第五条  建设单位在建设项目竣工验收备案前，应当一次性向所在地物业保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金，作为物业保修期内保修费用的保证，并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。具体交纳标准为：不带电梯的多层物业20元/㎡，带电梯的多层、小高层、地下室（半地下室）等物业30元/㎡，高层物业40元/㎡（多层是指地上结构最高层数为6层以下（含6层）的建筑；小高层是指地上结构最高层数为7层以上（含7层）11层以下（含11层）的建筑；高层是指地上结构最高层数为11层以上的建筑）。今后交纳标准的调整，由市物业主管部门会同市财政部门和市价格主管部门根据中心城市房屋建筑安装工程平均造价的变化情况，定期测算公布。

建设单位不按本办法的规定交纳或者补交保修金的，由物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并依法给予处罚。

第六条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，物业保修期限为：

（一）屋面防水工程不低于8年；

（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（六）开发建设区域内的道路、绿化、其他设施设备按建设单位施工合同约定的保修年限确定，最低不得少于一年。

本办法所称的保修期限自建设单位代交物业专项维修资金之日起计算。

第七条  在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以启动使用保修金：

（一）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的；

（二）物业区域内未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套、存在质量问题的；

（三）物业管理区域外由建设单位配套建设的道路、绿化、其他设施设备存在质量问题或不履行养护管理职责的。

第八条  申请使用保修金，需提供以下资料：

（一）业主发现房屋建筑工程存在质量问题的，报业主委员会（未成立业主委员会的为居（村）民委员会）提出申请，并提供以下材料：

1.保修金使用申请；

2.相关质量监督管理部门或属地政府管理部门出具的书面意见；

3.维修方案及预算（含检测鉴定费用等）。

（二）物业管理区域内未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或者有关设施不配套，存在质量问题的，由业主委员会（未成立业主委员会的为居（村）民委员会）提供以下材料：

1.保修金使用申请；

2.相关质量监督管理部门或属地政府管理部门出具的书面意见；

3.实施方案及预算（含检测鉴定费用等）。

（三）物业管理区域外由建设单位配套建设的道路、绿化、其他设施设备存在质量问题或不履行养护管理职责的，由相关行政管理部门提供以下材料：

1.保修金使用申请；

2.相关质量监督管理部门或属地政府管理部门出具的书面意见；

3.实施方案及预算（含检测鉴定费用等）。

市、区物业主管部门收到申请后，经核实在保修期内的，书面督促建设单位组织维修或提出解决方案，建设单位在收到书面通知后十五个工作日内不组织维修，也不提出解决方案的，或者有其他不履行保修责任情形的，由业主委员会（未成立业主委员会的为居（村）民委员会）或属地政府管理部门组织维修，并通知物业保修金管理机构在保修金中列支维修费用，同时告知建设单位，建设单位应当在保修金使用后15日内足额补存保修金。

有以下情形之一的，视为建设单位不履行保修责任：

1.明确表示不履行保修责任的；

2.收到督促函后5个工作日内不复函的；

3.复函后未按承诺时限维修的；

4.同一区位的质量问题，自建设单位与申请主体就维修方案达成一致之日起6个月内未修复到位的；

5.其他法定情形。

第九条  保修金存储期限为8年。

保修金存储期限内每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期活期存款基准利率计息，其他按照当年1月1日的一年定期存款基准利率计息。在保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买一级市场国债或转为银行定期存款，实现增值保值，不得挪作他用。

建设单位可在物业区域内首套房屋交付满8年的前三个月内，凭首套房屋交付证明等材料向物业保修金管理机构提出保修金退还申请；物业保修金管理机构在收到保修金退还申请后，应当在首套房屋交付满8年的前一个月内将拟退还保修金事项在相关的物业区域内予以公示，期限为30日。业主委员会、居（村）民委员会、物业服务企业等无异议的，应当在公示期限届满后出具无异议的书面证明，物业保修金机构收到无异议证明后，应当将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。有异议的，建设单位与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议且/<此处建议不用标点>异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的，物业保修金管理机构应当将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。

保修金增值收益可用于提升物业行业管理水平的相关费用（如培训学习、表彰奖励、宣传、招标代理费、审计费、咨询费等），与保修金分账核算，纳入预算外资金管理，由市财政部门监管。

第十条  建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，应在注销工商营业执照前向物业保修金管理机构办理保修金变更手续，明确继续履行保修责任的单位。如未在注销工商营业执照前办理保修金变更手续的，物业保修金管理机构应当进行公示，公示期为30天，公示期满无异议的，业主委员会（未成立业主委员会的为居（村）民委员会）可申请将其原交存保修金本息余额转入同一物业区域物业专项维修资金。

第十一条  物业保修金的监督管理等应符合《浙江省住宅物业保修金管理办法》的规定。

第十二条  三县物业保修金管理可参照执行。

第十三条  本实施办法由湖州市住房和城乡建设局负责解释，自公布之日起30日后施行。待市人民政府办公室发文后，原《湖州市人民政府办公室关于印发<湖州市中心城市物业专项维修资金管理实施细则><湖州市中心城市物业保修金管理实施细则><湖州市中心城市物业区域相关共有设施设备管理实施细则>的通知》（湖政办发〔2008〕42号）同时废止。