《湖州市住房和城乡建设局等3部门关于

规范商品房预售资金监管的通知》政策解读

   一、起草背景

      制定《通知》是为了进一步加强我市商品房预售资金监管，全面保障预售商品房项目建设，维护预售商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场持续健康发展。

2022年住房和城乡建设部、人民银行、银保监会联合下发的《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会 关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），省建设厅、人民银行杭州中心支行、省银保监局联合下发的《关于贯彻落实住房和城乡建设部等3部门意见进一步规范商品房预售资金监管工作的通知》（浙建房发〔2022〕45号），其中明确“各市、县（市、区）住房和城乡建设部门要根据实际情况，研究确定相关业务标准，细化实施细则，使各项规定具有可操作性、更好的落地。”

二、主要制定依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《城市商品房预售管理办法》；

3、《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）；

4、《省建设厅、人行杭州中心支行、浙江银保监局关于贯彻落实住房和城乡建设部等三部门意见进一步规范商品房预售资金监管工作的通知》（浙建房发〔2022〕45号）。

三、主要内容

《通知》共十方面内容：明确监管部门职责、招标确定监管银行、签订三方监管协议、监管账户的设立变更解除、确定监管额度、预售资金收存、监管资金拨付、保障资金专款专用、违规行为及处置、其它事项。

一是明确监管部门职责，主要明确了建设部门、人民银行、银保监部门的各自职责。

二是招标确定监管银行，商品房预售资金监管实行银行专户监管制度，通过公开招标方式建立商品房预售资金监管银行库。

三是签订三方监管协议，建设部门、房地产开发企业和监管银行三方应就预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容签订《商品房预售资金监管协议》，并作为《商品房预售方案》的内容之一在申请商品房预售许可时一并提交。

四是监管账户的设立、变更、解除，房地产开发企业可在监管银行库中选择监管银行或其分支机构，设立商品房预售资金监管专用账户。监管账户一经设立，原则上不允许变更。确须变更的，应经监管协议（建设部门、房地产开发企业和监管银行）三方同意，并重新签订监管协议。原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。商品房预售项目完成不动产首次登记后，由房地产开发企业申请，经建设部门核实同意，解除商品房预售资金监管。

五是确定监管额度，监管额度=总建筑面积×单方工程造价（毛坯）×110%。总建筑面积应含地上、地下所有面积，以预测绘面积为准。项目工程建设造价根据预算清册总额确定，单方工程造价（毛坯）低于4000元/平方米，则按4000元/平方米控制价格确定，该控制价格根据建筑市场动态调整。全装修项目需将全装修的费用纳入监管额度。

六是预售资金收存，项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。房地产开发企业在购房人签订商品房买卖合同前，应将监管银行及监管账户明确告知购房人，并协助购房人或按揭贷款银行将购房款存入监管账户。

七是监管资金拨付，监管额度内资金按照商品房开发项目建设进度拨付，首次拔付节点不得早于预售许可证所含的项目地下结构完成，并根据项目建设进度，设定了完成主体结构1/2前、完成主体结构验收前、完成竣工备案前、完成房屋所有权首次登记前等节点，各节点累计申请使用资金额度不超过监管额度的40%、60%、85%、95%。高层、超高层、全装修等项目，可以根据实际增加1-2个监管节点。

八是保障资金专款专用，监管额度内的资金应当专款专用于项目的工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出（不包括营销费、财务费和税费等），不得用于其他支出。

九是违规行为及处置，房地产开发企业有违规行为的，建设部门和监管银行可以按照监管协议约定，视情节责令整改、暂停其使用预售资金：监管银行有违规行为的，建设部门会同人民银行、银保监部门，视情节责令整改、暂停或取消监管银行的监管资格。

十是其它事项。

四、解读机关

解读机关：湖州市住房和城乡建设局 联系电话：0572-2020827