【主持人】各位网友，下午好！本次在线交流将于8：30准时开始，本期交流的问题主要是物业管理。希望大家热情参与本次交流！

【主持人】去年以来，湖州对于市容和环境卫生专门立法研究。这是湖州市城乡建设与管理领域首部地方性法规——《湖州市市容和环境卫生管理条例》，目前该条例已经全面立项，并开始向市民征集有关的意见建议

      为保障湖州市地方立法中市民的参与权、话语权和知情权，充分吸纳广大市民的意见和建议，我们根据市里面部署，广发意见建议、结合网站、微信等向广大市民征集《条例》立法中需解决重点问题和相关对策建议。

      根据前段时间网站、微信等渠道反馈的问题进行了整理汇总，进行一一解答。如您有需要了解的情况也可以及时拨打房产热线2032332等，进行咨询。我们也会在网站上同步更新。

【主持人】下面有请我们周处长为我们进行相关问题解答！

【周旭东】各位网友，大家好，我是周旭东。很高兴能和大家一起就市容管理中的物业问题进行在线交流。感谢大家关注并参与这次在线交流活动。大家除了交流主题内容外，还可以就自己关心的安全防范和公安队伍管理等情况进行咨询、提出意见建议甚至投诉，我和我的同事们会认真解答大家提出的问题。

【网友1】我在翰林世家有套房子，已经交房了，但是一直空着没装修也没住人，这样物业费还需要缴纳吗？

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未交付给物业买受人的空置房，按照相关规定，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

对于已具备物业交付条件但业主未按约定领房的和业主办理交房手续后空置未使用的，上位法没有明确规定，拟在市《条例》中明确。

【网友2】张女士有套新房今年刚交房，已经装修入住了，今年台风大风大雨后雨水倒灌装修报废了，能不能找物业理赔？

物业公司对原有设施设备的设计缺陷不承担赔偿责任，业主应根据《商品房买卖合同》与开发商协商处理，协商不成的，可通过法律途径处理。

【网友3】我们老小区，物业有点不作为，小区环境比较差，我们能不交物业费吗？

拟将物业信用管理纳入社会诚信体系，对法院判决确认业主拖欠物业费且拒不执行的等失信行为，录入社会征信系统。

【网友4】我们小区物业公司收物业费很积极，但是从来不主动给我们正规发票，都是给张收据就完事，这样合法吗？

物业服务收费实行明码标价，收费标准应在物业管理区域内的醒目位置进行公示，收费应当开具正规发票。对于价格违法行为，业主可以向价格主管部门反映。

【网友5】王先生是安吉某小区业主，他曾停放在楼道内的电瓶车被盗后拖欠了一年的物业费用。那么，财物被盗的责任应当谁来承担呢？

《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指物业公司按物业服务合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护相关区域内的环境卫生和秩序。同时条例还规定，物业公司应协助做好物业管理区域的安全防护工作。可见，在物业服务合同无特别约定的情况下，物业公司仅仅是协助做好安全防护工作，对业主家中财物并无保管和看护的责任，即业主家中财物被盗，应当也只能由盗窃者（直接责任人）承担赔偿责任。
　　如果物业公司疏于管理，未尽到物业服务职责，业主可根据物业服务合同的约定，要求其作出相应的改善。同样如果物业服务合同中特别约定了物业管理应达到的水平和标准或物业公司承诺将提供的服务事项，而物业公司未能如约提供该等物业服务，业主可要求物业公司作出改进，当然如物业公司的服务不当，损害了业主的合法权益，就应当承担相应的赔偿责任。

【网友6】车子停在小区车位中，连续几天多辆车在小区内被划，物业有责任吗？可不可以找物业赔偿？

这个要视双方的《物业管理服务合同》内容而定，如果小区物业没有尽到合同约定的管理服务义务导致业主车辆被刮或被喷漆，物业公司应当承担一定的责任。

【网友7】物业费用缴纳有没有一个统一的标准？

物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费原则上实行市场调节价，是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。

实行政府指导价的，拟规定价格主管部门应当会同物业主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果进行调整。实行市场调节价的物业项目，收费标准由当事人在物业服务合同约定，拟规定应向行政主管部门、物价主管部门、街道社区备案，收费项目和标准应当向全体业主公布。

【网友8】作为小区业主，大家一致认为物业公司不作为，怎么样才能更换物业公司？

根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规的规定，我省制定了《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》，对有关事项做了详细规定。

【网友9】我家在顶楼，上面的瓦片掉落许多，让物业来看过，说要大修，要动用房屋维修基金，那么如何申请动用房屋维修基金？需要达到怎么样的条件？

根据《湖州市中心城市物业专项维修资金管理实施细则》，物业保修期限满后，共有部位1000元以上、共有设施设备3000元以上的维修、更新和改造费用，可在物业专项维修资金中列支，不同性质的部位或设施设备的维修不能归并为单体项目工程。《实施细则》还对申请划拨物业专项维修资金的程序、应提供的材料、应急使用做了明确规定。

【网友10】我们是新小区，刚交房，业委会还未成立，前段时间发现电梯等很多公共区域都布满了广告，这类公共经营收益应该如何处理？

为加强对公共经营收益的监督，拟规定前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知；物业经营用房、公共部位、公共设施的经营收入由物业服务企业单独建账，并将经营合同报社区居委会备案；社区居委会可以决定经营收入部分用于经营成本开支，其余部分待业主委员会成立后，在社区居委会见证下，交由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定其用途并予以公示。

【网友11】小区内有一些物业经营用房还空置着，以后这些物业经营用房应该按照怎么样的标准去出租使用？

拟规定前期物业服务企业出租物业经营用房的，租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后，物业经营用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。未成立业委会的，物业经营用房的使用和经营方案应当经辖区社区居委会同意并向业主公告。

【网友12】我们去年拆迁搬入新农村，但是环境真的不好，有点脏乱，以后相关的物业管理机制会不会有？

对农村拆迁安置小区和新农村建设中建造的农民新村，各乡镇人民政府应当在物业主管部门的指导下，逐步纳入专业化、市场化、社会化的物业管理机制。

【网友13】对于老小区划定车位的收费标准以及如何管理？

目前我市中心城区老小区机动车停放服务费收费标准为60元/月。占用共有的道路或者其它场地用于停放机动车的，以及规划配建的公共停车位的停车，物业服务企业应当提请业主大会，由业主大会决定有关事项、制定《住宅小区机动车停放服务管理规约》并公示。物业服务企业划定车位和汽车停放人停放汽车时，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道等，不得影响其他车辆和行人的正常通行。禁止擅自设置车档、地桩、地锁等障碍物占用车位。物业服务企业和业主委员会应主动接受公安、消防部门对停车安全工作的指导。

 【周旭东】时间过得很快，活动已经接近尾声了，还有一些网友的问题还没有来得及解答，在此深表歉意，活动结束后我们会逐一予以解答或办理，请提出问题的网友关注。